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EIN ALLGEMEINES PROCEDERE BIS ZUR ÜBERTRAGUNG DER IMMOBILIE AUF DEN KÄUFER: 1.- Unterzeichnung einer Reservierung mit Zahlung einer relativ geringen Summe von 3.000 und 6.000 €. Reservierungsfrist üblicherweise 10 bis 21 Tage. Die Reservierung wird üblicherweise bei der Immobilien Agentur unterschrieben, und die Reservierungssumme bei ihr hinterlegt. Der Betrag ist im Falle von unbegründetem Rücktritt des Käufers für diesen verloren. Wichtig ist aber zu beachten, dass die Reservierung für sich kein Rechtsgeschäft bewirkt, sondern lediglich bei der Agentur eine Wirkung als Zeichen des Guten Willen hat. 2.- Unterzeichnung eines Privaten Kaufvertrages oder Optionsvertrages zwischen Vorbesitzer und zukünftigem Erwerber. Eine Anzahlung im allgemeinen in Höhe von 10% wird dabei geleistet (abzüglich der Reservierungssumme). Die wesentlichen Verpflichtungen der beiden Parteien werden in diesem Vertrag festgelegt. Unter anderen Bedingungen, die Frist zur Übergabe, die allgemein vier Wochen ist. Erst mit diesem Schritt entsteht unter den Parteien (Vorbesitzer und Käufer) ein juristisch verbindliches Verhältnis. 3.- Urkundenerteilung ("Escritura Pública de compraventa"). Als wesentlicher Unterschied zum deutschen Recht, geht das Eigentum mit der Urkundenerteilung –nicht mit der späteren Eintragung im Grundbuch- auf den Käufer über. Daher wird auch der gesamte Preis, abzüglich der bis dahin geleisteten Anzahlung beim Akt der Urkundenerteilung gezahlt. Am gleichen Tage der Urkundenerteilung wird zur Absicherung der Lastenfreiheit notariell ein Grundbuchauszug der Escritura beigefügt und per Fax vorab ein Vermerk des Kaufs beim Grundbuch vorgenommen, der dann innerhalb von 10 Tagen durch Vorlage der Original Urkunde definitiv wird. Jede Person (juristische oder natürliche), die in Beziehung mit Spanien steht, (so, z.B. durch Immobilienerwerb) ist verpflichtet, eine Steuernummer (sog. N.I.E.) zu beantragen. Für einen nicht-ansässigen Käufer einer Immobilie, ist zusätzlich die Vorlage beim Grundbuch einer "Nichtansässigkeitsbestätigung" ("Certificado de NO residencia") notwendig. Ebenso, muss der Urkunde eine Bankbestätigung in Bezug auf die (ausländische) Herkunft der Summe des Kaufpreises beigefügt werden (dieses kann durch Beifügung einer beglaubigten Kopie des Schecks an die Urkunde ersetzt werden). ALLGEMEIN ANFALLENDE KOSTEN UND STEUERN: A.- ERWERBSKOSTEN und -STEUERN: (Einmalige Zahlung bei Erwerb): Diese Kosten und Steuern sind nach heutiger Gesetzlage bei einem späteren Wiederverkauf der Immobilie vom Wertzuwachs absetzbar. I.- MwSt ist z.Z. für Wohnungen und fertige Häuser 7% des auf der Escritura angegebenen Wertes. Diese Steuer fällt bei Urkundenerteilung eines Erstverkaufes (Häuser und Wohnungen) oder immer beim Verkauf durch eine Firma eines Grundstückes (in diesem Falle 16%) an und ist ebenso an dem Tage zahlbar. Sie wird in der Urkunde quittiert bzw. Erhalt bestätigt. Bei Anfall der MwSt. entfällt die Grunderwerbsteuer, die bei Immobilienerwerb unter Privatpersonen im allgemeinen Fall auch 7% beträgt. Dazu fällt noch eine 1%ige Dokumentarische Steuer an, die ebenso am Tage der Urkundenerteilung anfällt, jedoch innerhalb von 30 Tagen zahlbar ist. II.- "Gemeindezuwachssteuer" (Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -"Plusvalía"-): Diese Steuer hängt von dem angegebenen Wert nicht ab, sondern wird auf Grund der folgenden Fakten berechnet: - Alter de Immobilie. Massgebend ist das Datum des Erwerbs durch den Verkäufer. - Bewertung des Bodens (nach Lage). - Fläche der Immobilie und Anteil an der Gemeinde bzw. Eigentümergemeinschaft. Steuerpflichtig ist bei dieser Steuer der Verkäufer. Dennoch haftet bei in Spanien nicht-ansässigen Verkäufern die Immobilie für die Zahlung. Daher ist es wichtig auf diesen Posten –der sehr unterschiedliche Summen ergeben kann—zu achten. III.- Grundbuchgebühren: Hängen von dem eingetragenen Wert ab, sollten jedoch für eine Immobilie bis zu 600.000€ im Bereich von 900€ liegen. IV.- Notargebühren: Hängen von dem eingetragenen Wert ab, sollten jedoch für eine Immobilie bis zu 600.000€ im Bereich von 1.100€ liegen. V.- Anwaltshonorare. Üblicherweise im Bereich von 1% des Kaufpreises + 16% der MwSt. Es ist üblich, dass ein Pauschalhonorar für die gesamte Abwicklung vereinbart wird. VI.- Mindere, versch. Pauschal Kosten bzw. Schreibgebühren können auf 350€ geschätzt werden. B.- JÄHRLICHE BEZW. REGELMÄSSIGE KOSTEN: 1.- Steuern: a.- Einkommenssteuer und Vermögenssteuer für Nichtansässige in Spanien. Diese Steuern, die als Nichtansässiger in Spanien an die Zentrale Steuerbehörde (Hacienda) zu zahlen sind, betragen im allgemeinen Fall jährlich 0,2% und 0,5% des in der Kaufurkunde angegebenen Wertes und des Katasterwertes (mit dem in Deutschland bekannten „Einheitswert“ zu vergleichen). b.- Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles -I.B.I.-). Diese Steuer fällt in Höhe von 0,8% auf den Katasterwert an (je nach Amtsbezirk in dem die Immobilie liegt könnten sich kleine Unterschiede ergeben). 2.- Abgaben: A.- MÜLLABGABEN: diese hängt von dem Amtsbezirk ab, in dem die Immobilie liegt, sollten aber je nach Amtsbezirk zwischen 20 Euro und 200 Euro pro Jahr liegen. B.- EIGENTÜMERGEMEINSCHAFTSBEITRÄGE. Diese werden auf der Basis der Beteiligung an der Eigentümergemeinschaft (in Tausendstel) im Verhältnis zu dem Kostenvoranschlag der Wohnanlage oder Urbanisation berechnet. Die laufenden Kosten werden vom Verkäufer bis zum Datum der Escritura getragen und es wird entsprechend mit diesem eine Abrechnung getroffen, bei dem ggf. Beträge einbehalten werden, die noch nicht fällige Jahreskosten betreffen. KOSTEN IM FALLE EINER HYPOTHEK: Im allgemeinen wird eine Bank bis 50% des Wertes der Immobilie finanzieren (manche Banken bieten bis zu 80%). Sollte der Kaufpreis zum Teil durch ein Darlehn mit Hypothekarischer Absicherung bezahlt werden, sollten folgende Kosten zusätzlich beachtet werden: - Notargebühren: Je nach Höhe des Darlehns. Sollten für eine Hypothek bis 300.000€ im Bereich der 600-1.500€ liegen. - Grundbuchgebühren: Je nach Höhe des Darlehns. Sollten für eine Hypothek bis 300.000€ im Bereich der 600-1.200€ liegen. - Dokumentarische Steuer: 1% auf den Verantwortungswert der Immobilie (Darlehen + Zinsen + Zinseszinsen und Kosten). - Gebühren eines Schätzers (ca. 210€). - Bankspesen und Kommissionen der Bank (Eröffnung, Studie etc.). Ist von der Bank abhängig. WAS WIRD DER ABOGADO ERLEDIGEN: Die Tätigkeit des Abogado wird üblicherweise folgendes umfassen: 1.- Rechtsverhandlungen, ggf. Veranlassung von angemessenen Garantien. 2.- Überprüfung der Rechtslage. 3.- Vorbereitung der Privatverträge und Kaufurkunde/Anwesenheit bei der Erteilung. 4.- Beantragung der Steuernummer und "Nichtansässigkeitsbestätigung". 5.- Steuerabwicklung. 6.- Grundbuchabwicklung bis zur Eintragung auf den Namen des/der Käufer/s. 7.- Übersetzung der "Escritura" auf die deutsche Sprache. 8.- Anschluss für Strom, Wasser etc. 9.- Bei Bedarf wird er mit der Bank die Hypothekenbestellung koordinieren. Marbella, April 2004. Änderungen vorbehalten ALLGEMEINE INFORMATION FÜR EINEN NICHT- RESIDENTEN VERKÄUFER Bei Veräußerung einer Immobilie durch einen steuerlich “nicht Ansässigen” Immobilieneigentümer (natürliche Person) sollten folgende Punkte beachtet werden: Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, vom Kaufpreis die Summe von 5% des Kaufpreises einzubehalten[1]. Diese Summe muss der Käufer an das Finanzamt abführen[2], wobei es sich hier um eine á Konto Zahlung der Kapitalgewinnsteuer handelt. Sollte diese höher sein als die Summe entsprechend der einbehaltenen 5%, müsste eine Nachzahlung innerhalb einer Frist von 3 Monaten erfolgen. Sollte jedoch die Steuerschuld niedriger resultieren, würde das Finanzamt, nach Überprüfung der Erfüllung der steuerlichen Pflichten bezüglich der persönlichen Steuern (Einkommensteuer und Vermögenssteuer[3]) und anderen Fakten mit dem Verkäufer abrechnen und die einbehaltene Summe rückerstatten. Das Verfahren hierzu benötigt einen ansässigen Steuervertreter, der gegenüber der Steuerbehörde auftritt und über den die Rückforderung erfolgt. Die Lösung des Verfahrens kann einen unterschiedlichen Zeitraum in Anspruch nehmen. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere ob das Finanzamt mit dem in der Urkunde angegebenen Wert einverstanden ist oder von einem höheren Veräusserungswert ausgeht (womit die Kapitalgewinnsteuer „hochgekurbelt wird“), so wie die seinerzeitige Erfüllung hinsichtlich persönlicher Steuern. Die Kapitalgewinnsteuer beträgt momentan 35% des erzielten Gewinns. Dieser resultiert aus der Differenz zwischen Verkaufspreis, abzüglich sämtlicher Kosten und Steuern die aus dem Verkauf herrühren, und dem Erwerbspreis, zuzüglich der beim Kauf getragenen Kosten und der offiziell investierten Summen für Verbesserungen an der Immobilie, Gesamtsumme auf die ein variabler Index angewandt wird[4]. Die Befreiung vom Einbehalt von 5% erfolgt nur durch Vorlage einer Bescheinigung des Finanzamtes, dass der Verkäufer auch steuerlich Ansässig ist. Es genügt somit nicht mit der Vorlage des Residenzausweises („Residencia“). Es muss unbedingt die Kapitalgewinnsteuer von der sogenannten "Gemeindezuwachssteuer" (Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -"Plusvalía"-) unterschieden werden: Diese Steuer hängt von dem angegebenen Wert und dem erzielten Gewinn nicht ab, sondern wird auf Grund der folgenden Fakten berechnet: - Alter de Immobilie. Massgebend ist das Datum des Erwerbs durch den Verkäufer. - Bewertung des Bodens (nach Lage).
[1] Tut er dieses nicht, haftet die erworbene Immobilie.
[2] Tut er dieses nicht, hat dieses keine Auswirkung auf den Verkäufer, unabhängig einer möglichen Veruntreuung.
[3] Betragen in der Regel 0.2% auf den Urkundenwert und 0.5% auf den Einheitswert.
[4] Dieser Index wird jährlich in der staatlichen Haushaltsordnung festgelegt. - Fläche der Immobilie/Boden und Anteil an der Gemeinde bzw. Eigentümergemeinschaft. Steuerpflichtig ist bei dieser Steuer der Verkäufer. Dennoch haftet bei in Spanien nicht-ansässigen Verkäufern die Immobilie für die Zahlung. Daher wird sicherlich ein Käufer die Summe einbehalten und sie abführen. Dieses hat häufig zur falschen Auslegung und zu allgemein akzeptieren Verhandlungen geführt, dass diese Steuer vom Käufer getragen wird. Auch falsch ist die Auslegung, dass mit der Summe von 5% die Kapitalgewinnsteuer beglichen wäre. Der Betrag von 5% auf den Kaufpreis ist im Allgemeinfall zwar ca. gleich mit der Summe von 35% des Gewinns, jedoch ist dieses nicht eine Regel und noch weniger gesetzlich so vorgesehen. Häufig wird auf einen Abogado verzichtet, der bei der Abwicklung eines Verkaufs den Verkäufer vertritt. Es herrscht oft die Auffassung, dass ein Verkäufer sich lediglich absichern muss, den Verkaufserlös zu erhalten. Eine grosse Anzahl von Aspekten kann dennoch Probleme für einen Verkäufer ergeben, die in der Regel zu ernsten und zum grossen Teil fast unlösbaren Folgen führen können. Auch als Verkäufer ist also die Vorbeugende Beratung von absoluter Wichtigkeit. Die Gebühren belaufen sich im Durchschnitt auf 1% des Verkaufspreises und die Tätigkeit wird üblicherweise folgendes umfassen: 1.- Rechtsverhandlungen, ggf. Veranlassung von angemessenen Garantien. 2.- Überprüfung der Rechtslage, Vorbereitung der rechtlichen Voraussetzungen und der Erfüllung von Pflichten als Verkäufer. 3.- Verhandlung der Privatverträge und Kaufurkunde/Anwesenheit bei der Erteilung. 4.- Rückforderungsverfahren der Einbehaltenen Summe von 5%. 5.- Steuerabwicklung. 6.- Abmeldung der Lieferverträge und Steuern. 7.- Übersetzung der "Escritura" auf die deutsche Sprache. 8.- Organisation der Zahlungsform. April 2004. |
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